lunes, 24 de noviembre de 2008
El confidente
¿Qué son: Viviendas de Protección Oficial, o Viviendas del Despiste Oficial?
En nuestro mercado inmobiliario y desde mitad de los años 60, existe una modalidad de promoción apoyada por el Estado denominada de Viviendas Protegidas (VPO). Se trata de promociones apoyadas por el Estado, con objeto de que las familias o personas más necesitadas puedan acceder a una vivienda en nuestro país.
Estas ayudas vienen reguladas por normativas gubernativas (la última abarca de 2005 hasta 2008). Las formas de ayuda son diversas; las actuales ayudas estatales, compatibles con las ayudas de las CCAA, se podrían resumir en: fijación del precio máximo de venta por metro útil (llamado módulo), precio máximo de renta en alquiler, precio máximo de coste por metro en solar edificable para este fin, aranceles notariales y registrales reducidos, los préstamos convenio entre el ICO y las entidades de crédito para compradores y promotores de vivienda protegida, las ayudas estatales directas a determinados compradores, las bonificaciones, reducción del 50% en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (I.C.I.O.).
En las VPO el valor del “módulo” se calcula multiplicando el precio del módulo básico estatal, aprobado en Consejo de Ministros, por un coeficiente de zona que determina cada Comunidad Autónoma (CCAA). Los módulos están limitados por zonas.
Ahora bien, ¿es rentable para el promotor, la Vivienda Protegida? Veámoslo con un ejemplo: Para Madrid en el 2007, el módulo en Zona A, era de 1.474 euros (para Zona D, 1.052 e). Pero veamos los costes:
El precio del suelo (25% del valor del módulo) 370 e para Zona A.
El coste construcción, 600 e por metro cuadrado construido (el 70% de metros construidos), lleva a considerar los 850 e por metro útil.
Los costes técnicos, financieros, licencias y tasas, se estiman en un 13%, es decir 191 e por metro. La suma es 1.411 e, es decir un beneficio de 63 e por metro útil. Si los cálculos no fallan, estaríamos en un 5% de beneficio, esto sin contar con que puedan surgir gastos imprevistos constructivos o desperfectos en los acabados que hay que reparar. La pregunta es: ¿Quién va a meterse en este negocio tan inseguro?
Y otra pregunta: ¿Cómo se explica que en ocasiones, al interesarnos por una vivienda en régimen de VPO, nos pidan un precio oficial “más un complemento en negro”, mientras la Administración demuestra no enterarse de nada?
Para poner un ejemplo real y del presente año, diremos que en cierto edificio concreto, este abuso o ilegalidad ha llegado tan lejos, que habiendo ido a preguntar el precio de una vivienda, se nos dio un precio oficial es 144.000 e (24 millones de ptas.), más 102.000 e (17 millones de ptas) “en negro”. Este caso fue denunciado por un grupo de personas ante la Administración, pero hasta el momento (y ya han pasado bastantes meses) no tenemos conocimiento de que se haya corregido la ilegalidad.
Sería bueno que alguien nos explicara a estas alturas de la película, el porqué la Administración no ejerce en estos casos sus labores de vigilancia, y si velará realmente, para que se cumpla la reciente normativa de las listas de espera “anónimas”, que deben evitar contacto entre vendedor y comprador en un intento por suprimir precios ilegales.
El 14 de septiembre de 2007, Zapatero prometió 1,5 millones de viviendas de protección oficial en diez años. Creo que el futuro de la vivida protegida en España queda en entredicho, pues todos sabemos por experiencia, de la ligereza con la que se realizan promesas electorales, ante el convencimiento de que los electores no castigarán en las urnas su incumplimiento. Lo más probable, es que estemos abocados a convivir con este problema por los tiempos de los tiempos.
Real Decreto 801/2005:http://sid.usal.es/idocs/F3/LYN7882/3-7882.pdf
En nuestro mercado inmobiliario y desde mitad de los años 60, existe una modalidad de promoción apoyada por el Estado denominada de Viviendas Protegidas (VPO). Se trata de promociones apoyadas por el Estado, con objeto de que las familias o personas más necesitadas puedan acceder a una vivienda en nuestro país.Estas ayudas vienen reguladas por normativas gubernativas (la última abarca de 2005 hasta 2008). Las formas de ayuda son diversas; las actuales ayudas estatales, compatibles con las ayudas de las CCAA, se podrían resumir en: fijación del precio máximo de venta por metro útil (llamado módulo), precio máximo de renta en alquiler, precio máximo de coste por metro en solar edificable para este fin, aranceles notariales y registrales reducidos, los préstamos convenio entre el ICO y las entidades de crédito para compradores y promotores de vivienda protegida, las ayudas estatales directas a determinados compradores, las bonificaciones, reducción del 50% en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (I.C.I.O.).
En las VPO el valor del “módulo” se calcula multiplicando el precio del módulo básico estatal, aprobado en Consejo de Ministros, por un coeficiente de zona que determina cada Comunidad Autónoma (CCAA). Los módulos están limitados por zonas.
Ahora bien, ¿es rentable para el promotor, la Vivienda Protegida? Veámoslo con un ejemplo: Para Madrid en el 2007, el módulo en Zona A, era de 1.474 euros (para Zona D, 1.052 e). Pero veamos los costes:
El precio del suelo (25% del valor del módulo) 370 e para Zona A.
El coste construcción, 600 e por metro cuadrado construido (el 70% de metros construidos), lleva a considerar los 850 e por metro útil.
Los costes técnicos, financieros, licencias y tasas, se estiman en un 13%, es decir 191 e por metro. La suma es 1.411 e, es decir un beneficio de 63 e por metro útil. Si los cálculos no fallan, estaríamos en un 5% de beneficio, esto sin contar con que puedan surgir gastos imprevistos constructivos o desperfectos en los acabados que hay que reparar. La pregunta es: ¿Quién va a meterse en este negocio tan inseguro?
Y otra pregunta: ¿Cómo se explica que en ocasiones, al interesarnos por una vivienda en régimen de VPO, nos pidan un precio oficial “más un complemento en negro”, mientras la Administración demuestra no enterarse de nada?
Para poner un ejemplo real y del presente año, diremos que en cierto edificio concreto, este abuso o ilegalidad ha llegado tan lejos, que habiendo ido a preguntar el precio de una vivienda, se nos dio un precio oficial es 144.000 e (24 millones de ptas.), más 102.000 e (17 millones de ptas) “en negro”. Este caso fue denunciado por un grupo de personas ante la Administración, pero hasta el momento (y ya han pasado bastantes meses) no tenemos conocimiento de que se haya corregido la ilegalidad.
Sería bueno que alguien nos explicara a estas alturas de la película, el porqué la Administración no ejerce en estos casos sus labores de vigilancia, y si velará realmente, para que se cumpla la reciente normativa de las listas de espera “anónimas”, que deben evitar contacto entre vendedor y comprador en un intento por suprimir precios ilegales.
El 14 de septiembre de 2007, Zapatero prometió 1,5 millones de viviendas de protección oficial en diez años. Creo que el futuro de la vivida protegida en España queda en entredicho, pues todos sabemos por experiencia, de la ligereza con la que se realizan promesas electorales, ante el convencimiento de que los electores no castigarán en las urnas su incumplimiento. Lo más probable, es que estemos abocados a convivir con este problema por los tiempos de los tiempos.
Real Decreto 801/2005:http://sid.usal.es/idocs/F3/LYN7882/3-7882.pdf
Etiquetas: vpoodesp
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